自2013年以來，以深圳為代表的新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)在全國展開了廣泛探索。由于其既具備工業(yè)用地較低的成本優(yōu)勢，又兼具研發(fā)生產(chǎn)銷售復合型功能的特點，一經(jīng)推出便，受到投資商的熱捧。

　　然而，從實際效果看，新型產(chǎn)業(yè)用地的發(fā)展似乎并不盡如人意。

　　政府推出新型產(chǎn)業(yè)用地，其訴求是通過讓渡一部分土地收益，以價格優(yōu)勢吸引有實力的科技型企業(yè)落戶，換來產(chǎn)值、稅收、就業(yè)等長期效益。但這樣的「好意」卻讓很多企業(yè)鉆了空子，「以產(chǎn)業(yè)之名拿地，行地產(chǎn)開發(fā)之實」的亂象屢禁不止。地方政府既損失了土地收益，又沒招到優(yōu)質(zhì)企業(yè)，自然一肚子火。于是，各地紛紛出臺關于新型產(chǎn)業(yè)用地管理的新意見，通過高標準考核、限制轉讓和分割銷售等措施，將新型產(chǎn)業(yè)用地放在了一個極高的標準上，直接堵死了一般企業(yè)拿地的可能。

　　但話說回來，政府對產(chǎn)業(yè)的強烈期待一直都在。

　　近日，廣州南沙出臺的《廣州南沙新區(qū)(自貿(mào)片區(qū))支持新興產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的用地管理意見》(征求意見稿)(以下簡稱《征求意見稿》)進入了大眾視野，該意見創(chuàng)新性提出了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地(M9)概念，在原有新型產(chǎn)業(yè)用地基礎上，對產(chǎn)業(yè)準入、配套比例、產(chǎn)權分割、銷售轉讓、履約監(jiān)管等方面進行了升級。

　　眾所周知，珠三角一直是土地改革的先鋒地區(qū)，全國大半的土地創(chuàng)新政策都出自于此，一舉一動具有極強的風向標意義。這次廣州南沙提出的M9.更是被業(yè)內(nèi)看作「新型產(chǎn)業(yè)用地2.0版」。

　　具體來說，M9和M0有何區(qū)別?南沙的創(chuàng)新舉措，能否撬動已經(jīng)關閉的新型產(chǎn)業(yè)用地大門?對企業(yè)來說，又有哪些投資機會?

　　新型產(chǎn)業(yè)園用地(M9)與新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)對比

　　對比了《廣州市新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)準入退出實施指引》、《廣州市提高工業(yè)用地利用效率實施辦法》、《征求意見稿》等公開政策中對M9以及M0用地關于產(chǎn)業(yè)準入、產(chǎn)權分割、銷售轉讓等方面的規(guī)定，梳理了兩者的主要區(qū)別，具體如下：

　　1、M9設置產(chǎn)業(yè)準入

　　在產(chǎn)業(yè)準入上，M9提出以智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車、新一代信息技術與人工智能、生物醫(yī)藥與健康產(chǎn)業(yè)、航空航天、新能源與節(jié)能環(huán)保等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，這也符合在《2023年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)十大猜想》一文的預測——未來「大雜燴」式的園區(qū)一定會被限制，取而代之的是以未來產(chǎn)業(yè)為主題的專業(yè)化園區(qū)。

　　而廣州M0對產(chǎn)業(yè)的要求貌似比較寬泛(制造業(yè)企業(yè)、信息服務業(yè)企業(yè)、科技服務業(yè)企業(yè)、生產(chǎn)性服務業(yè)企業(yè)、村集體改制企業(yè)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)平臺企業(yè))。但我們深知，往往那些看起來容易實現(xiàn)的才是最難的。M0的要求看起來簡單，實則是在給地方政府自由裁量權，在「工業(yè)立市」的大背景下，各地對未來高端制造業(yè)都有強烈的渴望，廣州、乃至整個珠三角嚴控M0(包括增量和普通存量工業(yè)用地轉為M0)是大趨勢，反倒是《征求意見稿》的出臺，能夠讓新興產(chǎn)業(yè)拿地能夠「有法可依」。

　　2、M9配套最高做到40%

　　配套比例是投資商最關心的指標之一。

　　相比于M0用地30%的配套紅線(M0內(nèi)配套行政辦公及生活服務設施的計容建筑面積不大于總計容建筑面積的30%)，M9要顯得寬容許多。根據(jù)《征求意見稿》，M9內(nèi)產(chǎn)業(yè)、功能計容建筑面積不得低于園區(qū)計容總建筑面積的60%，配套服務(商務辦公、商業(yè)、住宅)功能計容建筑面積不得高于40%，其中商業(yè)計容建筑面積、住宅計容建筑面積均不得高于20%，住宅計容建筑面積中須有不低于8%的比例用于生活配套設施。

　　對比一下，M9與M0在功能上幾乎相同，即在產(chǎn)業(yè)用地基礎上配套商務、商業(yè)、員工宿舍等。而在配套比例上，M9無疑更加靈活，最多可以拿出40%做配套，最直觀的影響就是滿足了新興產(chǎn)業(yè)的需求，在單個宗地項目中融入商辦和住宅，讓高層次人才能做到工作和生活無縫連接，一個園區(qū)就是一個產(chǎn)業(yè)社區(qū)。同時，把地塊硬件條件提高，也有利于政府招商引資、吸引實力企業(yè)。

　　3、M9可以招投標拿地

　　根據(jù)《征求意見稿》，M9一般采用公開掛牌出讓方式供地，也可采用公開招標出讓方式供地。招標內(nèi)容由商務標、技術標和地價標組成。其中，商務標權重不低于30%，不高于45%，主要包括投資主體實力、歷史業(yè)績、招商計劃、園區(qū)業(yè)態(tài)、產(chǎn)業(yè)分析、投資計劃、園區(qū)管理、經(jīng)營服務等方面內(nèi)容。技術標權重一般不低于45%，主要包括各用途控制比例、基礎設施建設、園區(qū)修建性詳細規(guī)劃等項目總體架構及技術解決方案方面內(nèi)容。可以先公開對技術、商務部分招標，中標人再通過拍賣方式競拍土地。而M0以定向出讓為主，前期談定企業(yè)、再通過設置一系列嚴格的排他條款，確保買受人順利摘牌。

　　兩者對比下，招投標的形式能夠讓更多有實力的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和企業(yè)參與進來。另外，由于商務標占30%-45%、技術標占45%以上，足見企業(yè)質(zhì)量是最重要因素，地價的權重微乎其微。

　　4、M9企業(yè)聯(lián)合競買、國企代建

　　M9和M0均可以通過協(xié)議出讓方式供應。除了存量用地自主改造或合作改造的，以及先租后讓出讓方式供應(M9和M0均可)，M9還額外加了一條——新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)可通過「帶設計方案」公開出讓方式整體供應，允許多家中小企業(yè)通過簽訂聯(lián)合競買協(xié)議組成聯(lián)合體競拍土地，統(tǒng)一委托國資企業(yè)建設科創(chuàng)樓宇，推行聯(lián)建競拍創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)建設科創(chuàng)樓宇;而M0的供應對象原則上為單一主體。

　　聯(lián)合拿地是這兩年的熱門話題，組織企業(yè)通過簽訂聯(lián)合競買協(xié)議組成「聯(lián)合體」，由國企統(tǒng)一代建、「聯(lián)合體」共有的模式，既克服了傳統(tǒng)「招拍掛」中中小微企業(yè)資金不足、空間浪費的問題，也有利于地方政府招引潛力企業(yè)——你沒錢不要緊，只要企業(yè)好，有成長空間就好。而「聯(lián)合體」成員持有的研發(fā)用房可按聯(lián)合競買協(xié)議分配比例辦理分證，配套商業(yè)為各企業(yè)按協(xié)議約定比例持有。不過，聯(lián)建項目涉及企業(yè)多、利益糾紛復雜、建設過程存在諸多不確定性，需要政府多從中溝通協(xié)調(diào)。

　　5、土地出讓金兩者接近

　　根據(jù)《征求意見稿》，M9產(chǎn)業(yè)及配套商務辦公及商業(yè)部分需按「同地段商務辦公地價30%」計價(配套員工宿舍部分地價根據(jù)市場價評估);存量用地自主改造的，按「0.7系數(shù)補繳土地出讓金」。而M0出讓底價為「同地段商務辦公地價20%」;自主改造的，按「同地段商務樓面地價20%」補繳土地出讓金。

　　值得注意的是，M9對于地下空間免收土地出讓金，一定程度上彌補了地上建筑面積計價高于M0的劣勢，總體算下來，兩者價格比較接近。

　　6、M9用地80%可售

　　根據(jù)規(guī)定，M9和M0均可按幢、層、間等固定界限為基本單元分割登記、轉讓，最小分割面積不小于500㎡，受讓對象須達到產(chǎn)業(yè)準入標準。不同的是，M9分割登記、轉讓的比例最多可以達到相應用途總計容建筑面積的80%(地下空間建筑面積不可分割登記及轉讓);而M0可分割登記、轉讓的建筑面積在扣除配套行政辦公及生活服務設施計容建筑面積后最多只有50%。

　　不過，雖然政府給園區(qū)M9分割銷售開了個口子，但要想實現(xiàn)這一目標并不容易，得先達到政府要求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長效運營模式仍將是政府、政策、市場追捧的主流。

　　7、履約條件基本一致

　　按照監(jiān)管協(xié)議的約定，M0/M9均要在開竣工階段、約定達產(chǎn)時間1年內(nèi)、達產(chǎn)評估考核后每隔3至5年、出讓年期屆滿前1年等階段對投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議約定事項的履行情況進行評估考核。

　　總結

　　通過上述對比，廣州的M0和M9用地各有千秋，但有3點是明確的：

　　1、從某種程度上說，M9可以看作是M0的替代品，新型產(chǎn)業(yè)用地在配套比例、規(guī)劃條件、物業(yè)形態(tài)等條件上有所放寬，一方面為未來產(chǎn)業(yè)提供更靈活的載體；與此同時，也對新產(chǎn)業(yè)提出了更高的要求。

　　2、廣州雖沒有像東莞一樣，讓民營企業(yè)直接洗洗睡了，但珠三角的土地價值擺在那，一般企業(yè)想直接拿地仍然十分困難，產(chǎn)業(yè)不僅要符合上位產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，同時在投資強度、土地產(chǎn)出率、達產(chǎn)稅收等指標也要滿足更高要求，這對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說是個不小的挑戰(zhàn)，只有回歸促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展本心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商才能適應未來的政策環(huán)境。

　　3、不具備獨立拿地條件的中小科技企業(yè)需積極尋求產(chǎn)業(yè)資源合作，抱團拿地，以達到項目供后評價要求。