01 土儲專項債常見問題整理
土地用途相關
土地儲備方案中，若納入征地拆遷補償方案，則可以用于土地上的房屋拆遷；工業用地轉變為商業用地，需先確認是否符合國土空間規劃，并與自規部門溝通能否調整；農村閑置集體土地不符合收儲條件，可通過全域土地綜合整治處理。
申報主體與范圍
高新區、經開區存量土地可納入上一級政府土地土儲，如縣級經開區納入市本級土地土儲；國企土地可以作為收購對象，平臺公司還可通過土儲專項債化債；對于企業已在工業用地上建廠房的情況，應采用收購而非新增方式處理。
申報流程與材料
土儲專項債和發改系統關系不大，如北京部分項目做成一級土地開發，基建項目先入重大項目庫，從自然資源到土儲系統，無需立項和編寫可研報告；自規系統上傳的方案是實施方案。
資金使用與額度
土儲專項債資金一次性到位，申報額度不受不高于 80% 的限制，已發行項目多為 100%，資金用于完整購買土地；發行資金先支付給出售人，嚴禁空轉并實行穿透式監管；公開專項債額度 4.4 萬億元，預計用于土地儲備的約為 10% 即 4400 億元或更低，其中包含存量商品房和拖欠企業貸款。
土地產權與評估
有抵押的土地可以收儲，但需債權人同意，且收入資金要能覆蓋成本，地塊應具備交易屬性，產權清晰，查封土地不具備收儲條件；新增地塊收儲無評估，存量土地作為資產可進行評估；收回平臺公司土地時，若低于原價格，本地土儲中心在報當地縣政府同意并集體決策的情況下，可規避國有資產流失風險。
其他問題
土儲專項債在本息覆蓋比上要求為 1.2；年度土儲計劃可找當地土儲中心咨詢，進行動態儲備；三四線城市項目包裝時，一般總投資在 2 億左右，避免一個大項目包裝幾塊地。
02 土儲專項債申報要點
1.土地儲備方案要完備
方案中應明確土地的來源、用途、規劃等關鍵信息，若涉及房屋拆遷，需將拆遷補償方案納入其中，確保各項安排符合法律法規和政策要求。
2.符合規劃與產權要求
土地必須符合國土空間規劃，對于擬調整用途的土地，要提前與自規部門溝通并獲得許可；地塊產權要清晰，具備交易屬性，有抵押的土地收儲需謹慎處理，確保資金能夠覆蓋成本且債權人同意。
3.合理規劃項目投資規模
根據城市規模和實際情況，合理確定項目投資規模，如三四線城市項目總投資一般控制在 2 億左右，避免過度包裝項目，確保項目的可行性和收益性。
4.關注資金使用規范
嚴格按照規定，確保資金一次性到位且專款專用，直接支付給出售人，杜絕資金空轉，配合穿透式監管，保障資金安全和有效使用。
5.注重本息覆蓋比
確保項目預期收益能夠達到本息覆蓋比 1.2 的要求，在項目規劃和預算編制時，充分考慮土地增值、開發收益等因素，合理測算收益，確保償債能力。
6.配合申報流程要求
雖然與發改系統關聯度低，但仍需按照自然資源到土儲系統的流程進行申報，準備好實施方案等相關材料，及時上傳至自規系統，確保申報工作順利進行。
03 土儲專項債申報流程圖
04 土儲專項債改進措施
1、加強政策解讀與培訓
相關部門應加大對土儲專項債政策的宣傳和解讀力度，組織針對地方政府、平臺公司和相關企業的培訓，提高從業者對政策的理解和把握能力，減少因政策誤解導致的申報失誤和操作風險。
2、完善土地評估機制
針對存量土地評估和新增土地收儲評估的不同情況，建立更加科學、規范的評估體系，明確評估標準和方法，確保土地價值得到準確評估，為土儲專項債的發行和實施提供可靠依據。
3、強化項目監督與管理
建立健全項目監督機制，從項目申報、資金使用到項目實施和收益分配，進行全過程監督，及時發現和解決問題，防止國有資產流失，保障項目順利推進，提高土儲專項債的使用效益。
4、優化項目規劃與設計
地方政府在規劃土儲項目時，應充分考慮土地的后續利用和開發，結合當地經濟發展需求和產業布局，合理確定土地用途和開發模式，提高土地資源的利用效率，實現土地價值最大化。
5、加強部門協作與溝通
自然資源、財政、發改等部門應加強協作與溝通，形成工作合力，在土地規劃、項目審批、資金監管等方面建立有效的協調機制，共同推進土儲專項債工作的順利開展。
